Fix & Flip · Sachwert NHK2010 · Ertragswert · Vergleichswert · Residualwert · Standort-Analyse · ImmoWertV 2021
Alle fünf Bewertungsverfahren auf einen Blick. Die Kennzahlen aktualisieren sich live, sobald Werte in den einzelnen Rechnern eingegeben werden. Klicke auf eine Kachel oder einen Tab-Link, um direkt zum Rechner zu springen.
| Verfahren | Ergebnis | Rendite | Einsatz | Bewertung |
|---|---|---|---|---|
| Werte in den Rechnern eingeben — Tabelle aktualisiert sich automatisch. | ||||
Kurzfrist-Investment: Ankauf → Renovierung → Verkauf. Mind. 20% Marge, abs. ca. 50.000 € Gewinn.
Eigengenutzte Wohnimmobilien (EFH, ZFH). Standard bei fehlender Vergleichs- und Ertragsdatenlage.
Renditeobjekte: MFH, Büro, Gewerbe. DSCR ≥ 1,25 für Bankfähigkeit. Liegenschaftszins vom GA.
ETW, Grundstücke. Genaueste Methode bei ausreichender Marktdatenlage. 3–4 Vergleichsobjekte.
Projektentwicklung: Maximaler Grundstückspreis rückwärts aus dem GDV berechnet.
Bewertet kurzfristige Kauf-Renovierung-Verkauf-Projekte. Die zentrale Frage: Ist der Kaufpreis niedrig genug, um nach Renovierung, Nebenkosten und Finanzierungskosten eine ausreichende Rendite zu erzielen? Als Faustregel gelten mind. 20 % Marge auf den Verkaufspreis und ein absoluter Gewinn von ca. 50.000 €. Die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) fällt für Privatinvestoren bei Haltedauer unter 10 Jahren an und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (nicht 25 % Abgeltungssteuer) berechnet. Ab 3 Objekten in 5 Jahren droht gewerblicher Grundstückshandel mit GewSt-Pflicht.
EK = Eigenanteil (nicht finanziert). Für LTV & EK-Rendite.
Spekulationssteuer §23 EStG: individueller Einkommensteuersatz (14–45 %). Nicht 25 % Abgeltungssteuer — diese gilt hier nicht.
Tipp: Nicht auf runde Zahlen knapp darüber gehen (z.B. 298.000 statt 300.000)
Tipp: Min. 20% Marge anstreben. Absoluter Gewinn sollte ca. 50.000 € betragen.
| Rabatt | Kaufpreis | GIK | Gewinn | Marge |
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Ermittelt den Verkehrswert über die normierten Herstellungskosten des Gebäudes (NHK 2010) zuzüglich Bodenwert. Standard für eigengenutzte Wohnimmobilien (EFH, ZFH, Doppelhaus) sowie Objekte ohne ausreichende Ertrags- oder Vergleichsdaten. Der Sachwertfaktor (regionaler Marktanpassungsfaktor) wird vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlicht und passt den technischen Sachwert an das Marktpreisniveau an. Der Baupreisindex (÷ 100) aktualisiert die NHK-2010-Werte auf das aktuelle Kostenniveau.
Baupreisindex (Stat. Bundesamt, GP09-41): 2010=100 → 2025 ca. 195. Als Faktor: 1,95. Quelle: destatis.de → Tabelle 61261-0003.
Positive Werte verlängern die Restnutzungsdauer (durch Modernisierung)
Regionaler Marktanpassungsfaktor (Gutachterausschuss)
Peters'sche Formel: HK × 1,5% p.a. ÷ 12 Monate
| Bauteil | Wägung |
| Außenwände | 23% |
| Dächer | 15% |
| Außentüren, Fenster | 11% |
| Innenwände, Türen | 11% |
| Decken, Treppen | 11% |
| Fußböden | 5% |
| Sanitär | 9% |
| Heizung | 9% |
| Sonstige Technik | 6% |
Standardverfahren für Mietwohnhäuser, Gewerbe und gemischt genutzte Objekte. Der Wert ergibt sich aus dem kapitalisierten Jahresreinertrag (JRE abzüglich Bewirtschaftungskosten) multipliziert mit dem Vervielfältiger (Barwertfaktor über die Restnutzungsdauer) plus Bodenwert. Liegenschaftszinssatz und Vervielfältiger werden vom regionalen Gutachterausschuss veröffentlicht — typisch: Wohnen 2–4 %, Büro 4–6 %, Handel 5–7 %. Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) zeigt die Bankfähigkeit: ≥ 1,25 = bankfähig.
Typisch: Verwaltung 3%, Instandhaltung 1,5%, Mietausfall 2%, Versicherungen 0,2%
Liegenschaftszinssatz: Vom Gutachterausschuss veröffentlicht (Wohnen i.d.R. 2–5%)
DSCR ≥ 1,25 = bankfähig · Cash-on-Cash = (JRein − Kapitaldienst) ÷ EK
| RND | 2,5% | 3,5% | 5,0% |
Direkter Marktvergleich mit 3–4 tatsächlich veräußerten Vergleichsobjekten ähnlicher Art, Lage und Größe. Die genaueste Methode bei ausreichender Datenlage — Standard für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke. Korrekturfaktoren gleichen Unterschiede in Lage, Baujahr, Ausstattung und Größe aus. Wichtig: Ein positiver Korrekturfaktor bedeutet, das Vergleichsobjekt ist in diesem Merkmal schlechter als das Bewertungsobjekt → Aufschlag auf den Vergleichspreis nötig. Ein negativer Faktor bedeutet, es ist besser → Abschlag. Gewichtung aller Objekte sollte 100 % ergeben. Obj. 4 ist optional (Gewichtung 0 = inaktiv). Bei Angebotspreisen empfiehlt sich ein Abschlag von 5–10 % gegenüber tatsächlichen Transaktionspreisen (Angebotspreiseffekt).
+ Korrektur: Vergleichsobj. schlechter als Objekt · − Korrektur: besser
| Merkmal | Richtwert |
| Lage (je Stufe) | ± 5–8 % |
| Baujahr / Zustand (je 10 J.) | ± 2–4 % |
| Ausstattung (je Stufe) | ± 3–5 % |
| Stockwerk (je Etage, ETW) | ± 1–3 % |
| Größe (je 10 m² Abweichung) | ± 1–2 % |
| Balkon / Terrasse | + 2–5 % |
| Garage / Stellplatz | + 1–3 % |
Geben Sie eine Adresse ein, um den Bodenrichtwert (BORIS-D, bundesweit), regionale Marktpreise sowie Lage-Kennzahlen abzurufen. Für Adressen in Baden-Württemberg wird die Grundstücksgröße automatisch aus dem amtlichen Liegenschaftskataster (LGL BW) geladen. Alle Werte können direkt in die anderen Rechenmodule übernommen werden.
Rückrechnung des maximal zahlbaren Grundstückspreises für Bauträger und Projektentwickler. Ausgangspunkt ist der erzielbare Verkaufserlös (GVE) aus der Marktanalyse — abzüglich aller Projektkosten (Baukosten, BNK, Bauzeitzinsen, Vermarktung) und des Projektentwicklergewinns (PEG) ergibt sich der Residualwert als maximaler Grundstückspreis vor Nebenkosten. Die Ankauf-Nebenkosten (GrESt, Notar, Makler) werden zusätzlich berücksichtigt. Typischer PEG: 15–25 % des GVE. Bauzeitzinsen werden auf das durchschnittlich eingesetzte Kapital (½ × fin. GBK) berechnet.
BNK: Architekt, Planung, Genehmigung, Bauleitung (typisch 15–20 %)
HOAI-Leistungsphasen 1–9: typisch 10–15 % der Gesamtbaukosten (inkl. Architektur, Tragwerksplanung, TGA)
Bauzeitzinsen = ½ × fin. Gesamtbaukosten × Zinssatz × (Bauzeit ÷ 12)
Typisch 15–25 % für Bauträger / Projektentwickler (auf Verkaufserlös)
Max. KP = Residualwert ÷ (1 + GrESt + Notar + Makler Ankauf)
| Kostenart | Typisch |
| Baukosten EFH / MFH (BGF) | 1.800–2.500 €/m² |
| Baunebenkosten (BNK) | 15–20 % der BK |
| Bauzeitzinsen (∅ einges. Kap.) | 4–6 % p.a. |
| Vermarktungskosten | 3–5 % des GVE |
| PEG (Projektentwicklergewinn) | 15–25 % des GVE |
| Residualwert (Grundstück) | 10–30 % des GVE |
| Liegenschaftszins Wohnen | 2–5 % |
| Liegenschaftszins Büro/Handel | 4–7 % |
Zeigt, wie sich der maximale Grundstückskaufpreis bei unterschiedlichen Projektkostenstrategien und PEG-Ansätzen verändert. Typischer PEG-Bereich: 15–25 % des GVE.
| PEG | PEG (€) | Residualwert | Max. KP (vor NK) | Bewertung |
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Die in diesem Rechner ermittelten Ergebnisse, Kennzahlen und Bewertungsindikationen dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Sie ersetzen in keiner Weise eine qualifizierte fachkundige Beratung durch einen zugelassenen Sachverständigen, Steuerberater, Notar oder Immobilienmakler. Die Berechnungen basieren ausschließlich auf den nutzerseits eingegebenen Daten und vereinfachten Kalkulationsmodellen; eine vollständige rechtliche, steuerliche, bautechnische oder wirtschaftliche Due-Diligence-Prüfung ist nicht Gegenstand dieser Berechnungen.
Alle ausgewiesenen Werte — einschließlich Renditeprognosen, Bewertungsindikationen, Finanzierungskennzahlen und Residualwerte — werden ohne Gewähr auf Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität bereitgestellt. Marktpreisveränderungen, individuelle Objekteigenschaften, baurechtliche Gegebenheiten sowie steuerliche Besonderheiten des Einzelfalls finden in dieser Kalkulation keine Berücksichtigung. Der Anbieter übernimmt für Entscheidungen, die auf Grundlage dieser Berechnungen getroffen werden, keinerlei Haftung.
Für eine fundierte und rechtssichere Bewertung Ihrer Immobilie empfehlen wir Ihnen ausdrücklich, einen qualifizierten Immobilienmakler hinzuzuziehen. Norbert Hanfstein und das Team von MOONWORK Consulting stehen Ihnen gerne für eine professionelle Marktanalyse, individuelle Bewertungsberatung sowie die gesamte Transaktionsbegleitung zur Verfügung — von der ersten Besichtigung bis zur notariellen Beurkundung.